「〇年〇月より賃料を据え置きにしてまいりましたが、昨今の物価上昇、土地価格の上昇による固定資産税等による負担のため、来たる〇年〇月分からの賃料を月額○○円に改定いたしたく請求します。」

いきなり家主から賃料が倍近くになると通知がきて、どうしたらいいのか・・・。

最近こういうニュースを見かけます。もちろん、住宅だけではなく、店舗や事務所も該当します。

家主や地主からの賃料値上げを、泣く泣く受け入れた方もおられるでしょうが、法律の要件を満たさない要求は、拒否できることを知っておいてください。

お互いに決めた賃料なのに、なぜ値上げ（もしくは値下げ）を請求できるのか？

家賃については、以下の通り、借地借家法第 32 条 1 項に定められています（地代については同第 11 条 1 項）。

簡単には、現行賃料を合意した時点と比べて、以下 4 項目のケース考えてください。

• ① 不動産に対する税金などの負担が増えたり、減ったりしたとき
• ② 不動産の価格が上昇したり、下落したりしたとき
• ③ 経済事情が良くなったり、悪くなったりしたとき
• ④ 周辺の賃料相場と比較して高かったり、低かったりしたとき

賃料値上げでいえば、上記を理由に増額請求をすることは家主の権利といえます。

特に昨今のインフレ状況では、こうしたことを理由に家主から賃料値上げを請求されることはよくあることでしょう。

ただし、家主の権利といっても、実際に賃料の値上げをするためには借主との合意が必要となります。たとえば、以下の借地借家法第 32 条 2 項の通り、借主が賃料値上げを拒否しても、今まで通り家賃をきちんと支払い続けていれば、正当な事由なく、いきなり強制退去させられるようなことはありません。家主が従前家賃の受け取りを拒否する場合には、法務局への供託という制度もあります。

なお、家主の賃料値上げに対して、単に無視しているだけでは、双方の関係悪化が深まるだけとなり、家主側も納得がいかない状況が続きます。結果、家主側は法的手段（調停による合意解決、調停がまとまらなければ裁判への訴え）を使って、賃料値上げを求めてくる可能性があります。

まずは、そのような状態になる前に、借主は家主に対して誠実に対応していく必要があります。どのような根拠に基づき、今回の賃料値上げに至ったのか、前記条文の 4 項目のどれにあてはまるのか、明確な資料を求めましょう。また、相手先とのやり取りは、必ず日時、内容を細かくメモなどに残すようにしましょう。

家主と借主との立場は平等です。

貸してもらっているという弱い立場や態度で話し合いをする必要はありません。

借主側としても、近隣の家賃相場を調べ、相手先の根拠資料の妥当性を検討するなど、自身でやれることはやりましょう。

また、双方の話し合いがうまくいかない場合、簡易裁判所へ調停の申立てを行うこともできます。調停は、非公開であり訴訟と比べ費用は安く、当事者双方の間に調停委員が入り、お互いが譲り合う（互譲の精神）ことにより、合意による解決を目指します。

調停による合意は、調停条項という書面でまとめられ、これは裁判の判決と同様の効力を有します。

最後に、不動産について全く知識がないなか、家賃の相場をどうやって調べたら良いのか、どういう流れでこれから家主側と折り合いをつければ良いのか分からず、不安な方もおられると思います。家賃や地代は、継続的に長期にわたり払っていくため、事業者の皆さまにとっても、非常に大切なものです。

こういう場合は、法律の専門家である弁護士、家賃や地代の専門家である不動産鑑定士などに一度相談するのが良いでしょう。

もしかしたら、あなたが家主から請求された賃料値上げは、根拠がなく、受け入れる必要がないのかもしれません・・・

私も所属する神戸商工会議所所属の士業有志で立ち上げた「こうべ企業の窓口」では、複数士業が事業者の皆様をサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

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