～神戸市の地価動向を中心に～
不動産鑑定士 三宅 純也（三宅不動産鑑定事務所）
令和 4 年地価公示（令和 4 年 1 月 1 日時点価格）が発表されました。
昨年の令和 3 年地価公示では、新型コロナウイルス感染症の影響により、長らく続いていた地価上昇傾向が一変しました。
さらに 1 年が経過した今、地価はどうなっているのでしょうか。
地価公示結果は、7 月に発表される国税庁の相続税路線価とも密接に関連しています。
今後の相続や事業承継の対策を検討していく上でも、重要な指標といえるでしょう。
全国的な傾向としては、「新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に緩和される中で、全体的に昨年からは回復傾向が見られる。」となっています。
それでは、神戸市の地価動向について見ていきましょう。
１．兵庫県の概要
まずは神戸市を含む兵庫県全体の地価動向を見てみましょう。
令和 4 年地価公示（兵庫県分）の概要によると、
「住宅地は、神戸、阪神南、阪神北及び東播磨地域が上昇に転じた。商業地は、阪神南、阪神北地域は引き続き上昇し、東播磨、北播磨地域が上昇、中播磨地域が横ばいに転じた。その他の地域では、住宅地、商業地いずれも下落は続いているものの、下落幅は縮小となる地域が多数となった。住宅地・商業地のいずれも､都市部と地方部の地価の二極化は継続している。また都市部であっても利便性の高い地域と劣る地域との二極化が見られ、地価変動は一様でない。」
となっています。
２．神戸市の概要
このような状況の中で、神戸市の地価が上昇した区（地区別）は以下のとおりです。
住宅地：東灘区、灘区、兵庫区、垂水区、中央区
商業地：東灘区、灘区、兵庫区、須磨区、垂水区、北区
工業地：東灘区、灘区、兵庫区、長田区、須磨区、中央区、西区
＜住宅地＞
灘区が、兵庫県内の住宅地の地価上昇率上位 5 地点全てを占めています。
住宅地上昇率 1 位の「灘区灘北通 8 丁目」は、1 年間で＋4.4％の地価上昇です。
JR 線のほか、阪急・阪神線の各駅に徒歩圏で、JR 摩耶駅前に商業施設が開業し、利便性に優れ、需要が堅調に推移したことが地価上昇の要因となっています。
＜商業地＞
商業地の地価最高地点は、11 年連続で中央区三宮町（三宮センター街）です。
価格は、612 万円/㎡（前年 650 万円/㎡比▲5.8％）となっています。
一方、兵庫県の商業地の地価下落率上位 5 地点のうち、3 地点が中央区です。
下落率 1 位は「中央区中山手通 1 丁目」で、1 年間で▲6.7％の地価下落となっています。
なお、上昇率 1 位は芦屋駅前で＋6.0％。JR 芦屋駅至近の立地に高い希少性が認められ、依然として地価は底堅く推移しています。
＜工業地＞
工業地は、兵庫県内の地価上昇率上位 5 地点のうち 4 地点が東灘区です。
上昇率 1 位は尼崎市に譲ったものの、2～4 位は全て東灘区です。
「魚崎浜町、住吉浜町、深江浜町」では、1 年間で 6％以上の地価上昇となっています。
３．半年毎の動向
公示地価（国土交通省）は毎年 1 月 1 日時点、基準地価（兵庫県）は毎年 7 月 1 日時点の価格です。
どちらにも共通している地点があり、この共通地点の動向を見ていくと、当該地域の地価動向をより詳しく把握することができます。
＜住宅地・参考例＞
番 号 ： 神戸灘-6・灘（県）-3
所 在 ： 神戸市灘区灘南通 3 丁目
R3 公示地価 ： 295,000 円/㎡（R3.1.1 時点）
R3 基準地価 ： 298,000 円/㎡（R3.7.1 時点）
R4 公示地価 ： 301,000 円/㎡（R4.1.1 時点）
R3.1.1～R4.1.1 の 1 年間では、＋2.0％の地価上昇となっています。
これを半年毎に区切ってみていくと、
R3.1.1～R3.7.1 ： ＋1.0％
R3.7.1～R4.1.1 ： ＋1.0％ となっています。
前半・後半とも、安定的に同じくらいの地価上昇が続いていることがわかります。
＜商業地・参考例＞
番 号 ： 神戸中央 5-5・中央（県）5-11
所 在 ： 神戸市中央区三宮町 1 丁目
R3 公示地価 ： 6,500,000 円/㎡（R3.1.1 時点）
R3 基準地価 ： 6,200,000 円/㎡（R3.7.1 時点）
R4 公示地価 ： 6,120,000 円/㎡（R4.1.1 時点）
R3.1.1～R4.1.1 の 1 年間では、▲5.8％の地価下落となっています。
これを半年毎に区切ってみていくと、
R3.1.1～R3.7.1 ： ▲4.6％
R3.7.1～R4.1.1 ： ▲1.3％ となっています。
前半は比較的大きな地価下落となっているものの、後半は下落率が縮小し、持ち直し傾向 にあることがわかります。
＜土地総合情報システム＞
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索できる国土交通省のサイトです。
さらに具体的に知りたい場合は、是非こうべ企業の窓口までご相談ください。 12 士業約 30 名の専門家が全力でサポートいたします。
執筆者のご紹介
不動産鑑定士 三宅純也（みやけ・じゅんや）
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