不動産鑑定士 谷詰岳史 （かもめの不動産鑑定株式会社）
皆さんも昔、風船を膨らませ過ぎて、ビクビクしながら縛った経験がありますよね。
私が思うに、現在の不動産市況は、それに近いものがあります。
下表を見てください。国土交通省公表の「公示地価」と日本銀行公表の「国内銀行の不
動産業への新規貸出金額」の相関をグラフにしてみました。
▲の新規貸出額につられて、●の地価が動いていっているのが分かりますか。
平成バブル以降、貸出額につられて、地価が波打っていますね。
近年では、Ｊリートと言われる不動産投資信託に巨額のお金が流れ込み、2016 年には
新規貸出額12 兆円超を記録し、その後、現在にかけて急速に失速しています。
ちなみに、1989 年のバブル絶頂期でも約10 兆円でしたので、まさに巨額と言えます。
では、東京オリンピック、大阪万博を控えた現在、地価は持続するのでしょうか？
私は、不動産市況は、大きな転換期にあると考えます。そして、経営者は、企業の規模、
所有・賃借に関わらず、将来リスクに備えた、ＣＲＥ戦略を考えるべきです。
ＣＲＥとは、Corporate Real Estate の略であり、企業が事業継続のために使用する全
ての不動産のことをさします。保有・賃借の区別はありません。
“経営資源”としてのＣＲＥを経営戦略に組み込むことにより、いかに企業価値の向上
を図るかという『ＣＲＥ戦略』のあり方こそが企業経営において重要なことなのです。
皆さんが所有又は借りている事務所や店舗ですが、実は、別の場所に機能移転、もしく
は集約した方が、経営効率がいいのではないですか？
ＣＲＥ戦略の入口は、まず現状把握です。皆さんが所有している不動産については、流
動性（処分の難易）、収益性（収益額・率）の観点からスクリーニングを行います。
所有不動産の価値を把握し、事業上の位置づけを明確化することで、意思決定の迅速化、
社内業務とアウトソース業務の効率化を図ることができます。
【Ⅰ】継続利用（収益性が高く、流動性も高い）
【Ⅱ】戦略保有（収益性が高く、流動性は低い）
【Ⅲ】積極処分（収益性が低く、流動性も低い）
【Ⅳ】当座保有（収益性が低く、流動性は高い）
例えば、皆さんが借りている店舗についてはどうでしょうか。
年間の固定費削減は、経営の必須項目であり、月額支払賃料を数％削減しただけでも、
インパクト大です。今借りている店舗について、借り手、貸し手双方からの査定アプロー
チにより、スクリーニングを行い、交渉優先の選定、スケジュール策定を行います。
現状の自社を知る上で、不動産価値は欠かすことのできないものです。
紙幅の関係で、ＣＲＥ戦略のほんの入口紹介ですが、不動産市況の転換期にあ
る今だからこそ、一度専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
執筆者ご紹介
不動産鑑定士 谷詰岳史（たにづめ・たけし）
①小売店で年額賃料総額1億円の減額実績あり。立退き料の算定、新規地代設定も可能。②大型商業施設、工場財団のほかホテル、ゴルフ場、サービス付高齢者住宅等のオペレーショナルアセットの評価実績も豊富。③借地権・底地・隣地併合・分割に伴う評価実績も豊富。どんな物件でも評価いたします。
- 地代・家賃の増減額交渉、立退き交渉に伴う評価
- 特殊案件の評価
- 複雑な権利関係の評価
かもめの不動産鑑定株式会社
〒651-0084 神戸市中央区磯辺通3丁目1-2 NLC三宮ビル8階
TEL 078-232-2301
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