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実家を相続した一級建築士が空き家について考えてみた。


一級建築士 近藤英夫 (有限会社 近藤英夫建築研究所)

 

 Ⅰ.はじめに

 現在、日本には多くの空き家があります。 総務省の調査によれば平成 30 年には全住宅 6,240 万戸のうち、空き家件数は 846 万戸 にのぼります。実に 8 戸に 1 戸は空き家なのです。 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tokubetsu.html

 また平成 27 年には「空き家等対策特別措置法」が施行されました。これは国や自治体が危険だと判断した建物を強制的に壊すことができる(やりやすくなった)法律です。 もちろん費用は持ち主に請求されます。強制力のある、ある意味恐ろしい法律です。 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

 

 空き家は年々増加しています。 

 神戸市はじめ各自治体でも、空き家バンクを設置して空き家の利用に奮闘していますが、正直利用しづらく、実績も伸びていないようです。

 私も両親の死後、実家(空き家)を相続することになりました。

 

 ここでは建築設計事務所として空き家の活用方法、今後の流れについてお話していきた いと思います。(自身の例も含めて)

                    総務省統計局平成 30 年住宅・土地統計調査 特別集計より

 

 

                               国交省 空き家等対策の推進に関する特別措置法関連情報 より

 

Ⅱ.資産とみるか負債とみるか 

 

(1)賃貸のケース 

 状態がよければ戸建て住宅として賃貸が可能です。借り人とのトラブルが怖ければ最初は管理も業者に任せたほうがいいでしょう。ある程度の改修費用がかかる場合もあります。その場合、借金してその費用を回収できるかどうかの見極めも大事です。

 住宅以外でも民泊、グループホーム、シェアハウスとして貸し出す、または経営するという方法も可能性があります。経営については興味とやる気があればお勧めします。

 

(2)売買のケース 

必要ないという事になれば売買を考えますが、なかなか売れない事情もあります。

例えば

・長屋(となりの建物と接続している、柱を共有している)である。

・借地に建っている(土地の所有者と借地契約の引き継ぎができるか)

・再建築不可物件の土地である

 -再建築不可-建物ができた後に敷地周辺の状況(前面道路や都市計画)、法令や建築基準法が変わり、その土地に新築の建築をすることが難しい土地を指します。違法建築ではありません。-

・建物が古く、老朽化が進んでいる(雨漏り、耐震性能、断熱性能など)

 

 一方で都市部では土地の価格が高いため、安く住宅を購入したいという要望は少なからずあります。国交省の調査では、空き家のうち 30%は最寄り駅から 1km 以内にあります。

 売りたい人がいて、買いたい人がいるというのに上手くマッチングができていないのです。

 

 

(3)空き家プロジェクト 

 以上のことを踏まえて、私はいくつかの空き家の再利用と売買のお手伝いをしています。売主が所有する空き家に対して、基本設計と見積をして新しい買主に完成イメージを提供し、土地や改修工事含めて契約後、工事を行うというモデルを行っています。

 普通の分譲住宅と同じ方法ですが、売買価格が安くなるため動きが早く、契約後の工事になるので無駄な投資をせずに安心です。

 私としては、古くて安くて悪いものでなく、元は古いけども、その良さを活かしながら新しい耐震や断熱の基準に則った快適な住宅をお届けしたいと思っています。

 実際、柱、梁などを見せる住宅は若い世代にとって新鮮に見えるようです。

 

                               空き家改修モデルの例(大阪市旭区)

 

 

[改修の方法]

 2004年より国交省から「木造住宅の耐震診断と補強方法」という指針が出されて手法としては確立しています。https://kenbokyo.jp/book/item.html?bid=56

 具体的にはまず現状の構造的な診断を行い、それに基づいた構造計算によって効率的に柱や筋交いをいれ、基礎をコンクリートで補強します。

 断熱についても改修工事の際に、現在の新築と同等基準の断熱性能を施すことは可能です。

 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_tk4_000103.html    

 関西以西の地域では断熱材が入っていない古い住宅も多々ありますので効果は確実です。

 改修工事(リノベーション、リフォームとも言う)ですので、木材価格の高騰している昨今、コスト的に有利です。新築住宅と比べても安く工事できます。

 

[なぜ普及しないか?]

 ここからが問題です。

 総務省、国交省も肝いりで進めている空き家対策ですが、思うように進んでいないのが現状です。

 それは住宅ローンが組みにくいからです。

 金融機関はこのようにしてできた住宅(耐震補強や断熱したとしても)最初の建築年からの「築何年」という判断しかできず、建物としての担保を認めていません。

 再建築不可物件の土地であれば土地も担保とはなりません。現在銀行等で組める無担保のリフォームローンでは500万円から多くても1000万円くらいですので、それ以上は自己資金となってしまいます。

 このような資金面の問題が流通しにくい理由になっていると思います。

 私としては耐震補強、断熱改修を行っているのであれば価値上昇分を認めて欲しいと思いますが、現状はそうではありません。

 ですので全体の資金計画(買主側の想定も含めた)も踏まえての改修計画が必要となるでしょう。

 

[空き家にかかる諸問題]

 今後も空き家は増えてきます。

 空き家にかかる問題は賃貸、売買を含め建築設計や工事だけの話だけでなく金融、相続、税金、土地、家主との関係、隣地との関係など様々なジャンルを横断しています。

 様々な士業とあらかじめ協議相談することができれば、途中で立ち止まることなくスムースに取り組めると思います。空き家は長く持てば費用がかかりますし、人の住んでいない家は予想以上に痛みが早いです。早めに対策をしておかれることをお勧めします。

 

[最後に]

 ここまで読んでいただきありがとうございます。

 最後に私の場合もご紹介します。

 

 2000年に北九州の実家を弟と2人(私-神戸市在住、弟-加古川市在住)で相続しました。コロナであまり行けずにほぼ放っている状態です。雨漏りもしています。

 借地の持家であるため、売ることもできず、土地の借代を払い続けています。

 大学が近くにあるのでシェアハウス等も考えていますが改修工事費もかかりそうで、現在は検討中です。

 

 私は一級建築士ですが、相続や土地の賃借、民法などについて当事者となるとやはり知識が不足しています。

 当初は不安でしたが、神戸で土地家屋調査士、司法書士、弁護士の皆さん、北九州で大学教授、不動産屋さんにも相談にのっていただき、とても助かりました。

 

 みなさんも困ったときには様々な専門家に相談してみてください。

 

 インターネット上の情報に右往左往するよりも、専門家と直に話す方がとても心強く、安心して問題を進めていけることでしょう。 

 

 

 

一級建築士 近藤英夫(こんどう・ひでお) 

 

大手鉄鋼会社に勤めた後、建築家に師事、独立して20年になります。工場や事務所を中心に雇用や効率化、設備の見直し等、様々なお悩みを適法性、デザイン、将来性といった観点からアドバイスさせていただいています。また、海外への事業展開やハラール対応等、国際的な事象にも対応しております。

 

  1.工場・事務所等の働く空間のデザイン

  2.雇用確保、作業の効率化のための改修提案

  3.ハラール対応、海外進出の展開アドバイス


有限会社 近藤英夫建築研究所

〒654-0075 神戸市須磨区潮見台町4-4-13

TEL 078-855-6448

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