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「所有者不明土地って？」

土地家屋調査士　部屋昇壮　（北野合同事務所）

　登記簿などの公簿情報を参照しても所有者が直ちに判明しない土地、所有者が判明して
も所有者に連絡がつかない土地、いわゆる「所有者不明土地」が増加しています。
　２０１６年時点で、所有者不明土地は、九州本島の面積を超える４１０万ヘクタールほど
存在していると言われ、このまま対策を施さないでいると、２０４０年には７２０万ヘクタ
ールほどの面積となり、北海道の土地面積に迫ると言われています。
　どうして、このような事態になったのでしょうか。

　大きな要因に、相続未登記の問題があります。
　一般に土地の所有者が死亡すると、相続人は相続による土地の所有権の移転登記を行い、
登記簿の記載を相続人の名義に変更します。ところが、この登記は義務ではありません。
　そのため登記が行われなければ、相続人が土地を使用しているにもかかわらず、登記簿上
の名義は死亡者、という状態となり、さらに世代交代が進めば、相続人は爆発的に増えてし
まうことになります。

　また、別の要因として、変則型登記がなされている土地の問題があります。
変則型登記とは、登記簿中表題部所有者という欄に、「Ａ他〇名」などと記載され、Ａの
住所並びに他の共有者の氏名及び住所が記録されていない土地や、「大字〇〇」など、大字
名や集落名などの名義で記録されている土地、また、氏名のみが記録されており、その住所
が記録されていない土地などをいいます。
　このような土地も、土地家屋調査士の業務における調査の際に時々見かけることがあり
ます。決して珍しいものではなく、田舎や郊外だけでなく市街地にも存在しています。

　これらの所有者不明土地は、権利者が多数であることや不明者の存在により、土地の利
用・管理・処分の意思決定が困難であること、また、土地の所在や境界が不明なことや、そ
もそも土地を所有していることを失念してしまうことにより、土地の利用・管理・処分が出
来なくなることが考えられます。
　さらに、その土地を利用したいと考える人や周辺の土地所有者も、所有者にアクセスでき
ない、また、所有者を探索するために多大なコストがかかる、という影響も考えられます。
　登記簿の住所が満州国だった、などという例もあるようです。これでは、所有者の探索に
困難を極めることは想像に難くありません。

　そこで、所有者不明土地の利用の円滑化を図るための「所有者不明土地の利用の円滑化等
に関する特別措置法」が制定され、令和元年６月１日に全面施行されました。

　所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法では、（１）所有者不明土地を円滑
に利用する仕組み、（２）所有者の探索を合理化する仕組み、（３）所有者不明土地を適切に
管理する仕組みを構築しています。
（１）の所有者不明土地を円滑に利用する仕組みでは、国や都道府県知事が認定した公共
事業として所有者不明土地を利用する場合、手続きを円滑かつ合理的にすべく、都道府県に
置かれた中立の立場である収用委員会に代わって都道府県知事が裁定できるようにし、審
理、権利、明渡等の決裁を一本化できるようになります。
　また、福祉や利便性の向上に役立つ公共事業として、所有者不明土地を利用する場合、一
定期間の公告を行った上で、都道府県が最大10 年間の利用権を設定できるようになりまし
た。
　この場合、所有者が現れて明け渡しを要求した場合には、期間終了後に原状回復するもの
とし、特に異議申立がない場合、期間延長が可能となります。
（２）の所有者の探索を合理化する仕組みでは、固定資産課税台帳など、本来の所有者を
探索するために必要な公的情報を、一定の範囲に限定して行政機関が利用できるようにな
ります。更に、長期間に渡って相続登記が行われていない土地は、登記官により「長期相続
登記等未了土地」として登記簿に記録できるようになりました。
（３）所有者不明土地を適切に管理する仕組みでは、民法上、利害関係者や検察官にのみ
許されている財産管理人の選任について、所有者不明土地の管理のために特に必要である
と判断された場合、地方自治体などから家庭裁判所に対して財産管理人の選任請求を行え
るようになりました。

　変則型登記がなされた土地については、「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化
に関する法律案」が、令和元年５月１７日可決成立しました。
　本法では、①法務局登記官に所有者の探索に必要な調査権限を与え、②知識・経験を有す
る者から任命される委員に必要な調査を行わせる、所有者等探索委員制度を設けること、③
探索しても所有者を特定することができなかった土地については、裁判所が選任した管理
者（特定不能土地等管理者）による管理が可能となる旨を規定しています。

　法務省は上記の法案に加え、所有者不明の土地が今後も増えることを防ぐため、相続登記
の義務化や所有権放棄の制度化を提言した報告書をまとめ、法制審議会（法相の諮問機関）
での検討を進めており、２０２０年中に民法や不動産登記法など、関連法改正案の提出を目
指しています。
　国土交通省では、バブル期の地価高騰における投機的取引の抑制等を背景に制定された
土地基本法を再検討し、人口減少社会に対応して土地政策を再構築し、土地基本法等の改正

を目指しています。

　所有者不明土地問題は広く認識されるようになったものの、問題は山積みであり、特別措
置法のほか、関連諸法案の整備と迅速な運用が求められます。

　人や企業と、土地との関わり方が、大きく変わろうとしています。